Wielokrotnie używamy pojęcia „wartość” w życiu codziennym. Czym zatem jest wartość, przede wszystkim z punktu widzenia teorii ekonomii? Jakie są rodzaje wartości? Zastanówmy się.
Słownik Języka Polskiego definiuje „wartość” w sposób następujący:
Wartość:
1. «to, ile coś jest warte pod względem materialnym»
2. «cecha tego, co jest dobre pod jakimś względem»
3. «posiadanie zalet»
4. «zasady i przekonania będące podstawą przyjętych w danej społeczności norm etycznych»
5. «liczba określająca, ile jednostek zawiera dana wielkość fizyczna lub wielkość mogąca zastąpić wyrażenie algebraiczne, jego zmienne»
Wydaje się być oczywistym, iż pierwsza podana definicja jest najbliższa temu, co rozumiemy pod pojęciem wartości w gospodarce i biznesie. W naszej branży najczęściej posługujemy się określeniem wartość rynkowa (ang. Market Value), którą potocznie rozumiemy jako najwyższą cenę jaką kupujący zapłaci za towar lub usługę lub najniższą cenę jaką zaakceptuje sprzedający, pod warunkiem że zarówno kupujący jak i sprzedający posiadają wszystkie istotne informacje dotyczące zakupu, a towar lub usługa zostały wyeksponowane na rynku przez odpowiedni czas.
Jest również najbardziej prawdopodobną ceną jaką dany składnik aktywów mógłby otrzymać na zorganizowanym rynku. Warto nadmienić że wartość rynkowa nie zawsze równa się cenie rynkowej. Ma to miejsce jedynie na w pełni uczciwym rynku (ang. fair market), gdzie obowiązują pewne zasady: strony transakcji są w pełni poinformowane, działają bez przymusu, a towar lub usługa zostały odpowiednio na rynku wyeksponowane, przez rozsądny czas. Jak się domyślacie tego typu rynek rzadko istnieje.
Na rynku inwestycyjnym wartość rynkowa jest również powszechnie stosowana w odniesieniu do kapitalizacji rynkowej spółki giełdowej i jest obliczana poprzez pomnożenie liczby akcji pozostających w obrocie przez bieżącą cenę akcji. Mówi się o tym, że wartość rynkową najłatwiej jest ustalić dla instrumentów będących przedmiotem obrotu giełdowego, takich jak akcje i kontrakty futures. Rynek giełdowy jest uznawany za rynek w pełni płynny. Największą trudność stanowi natomiast oszacowanie wartości rynkowej niepłynnych aktywów, takich jak nieruchomości i przedsiębiorstwa, co może wymagać odpowiednio użycia rzeczoznawców majątkowych i ekspertów ds. wyceny przedsiębiorstw.
Na rynku nieruchomości obowiązuje bardziej sformalizowana definicja wartości rynkowej. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami po nowelizacji w 2017 roku definiuje wartość rynkową nieruchomości w sposób następujący:
Szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Szerzej pojęcia użyte w powyższej definicji omawia tzw. Standard opublikowany przez Polską Federacje Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) – do pobrania tu (click).
Na rynku nieruchomości funkcjonują również inne rodzaje wartości, np. wartość ubezpieczeniowa lub wartość dla wymuszonej sprzedaży.
W przypadku, gdy przedmiot wyceny nie jest przedmiotem obrotu na aktywnym i reprezentatywnym rynku, w miejsce wartości rynkowej stosuje się pojęcie wartości godziwej (ang. Fair Market Value). Definicja wartości godziwej jest zbliżona do definicji wartości rynkowej i jest oparta na tych samych założeniach. Wartość godziwa to wyrażona w pieniądzu lub odpowiednim ekwiwalencie wartość przedmiotu wyceny, przy szacowaniu której zakłada się, że w transakcji biorą udział typowy hipotetyczny kupujący i typowy hipotetyczny sprzedający, zainteresowani przeprowadzeniem transakcji i niedziałający pod przymusem (nakazem). Przedmiot wyceny powinien zostać wymieniony na warunkach transakcji rynkowej. Uznaje się, że wartość godziwa funkcjonuje jako ekwiwalent wartości rynkowej, w przypadku jej braku.
Wartość inwestycyjna (ang. Investment Value) – to wyrażona w pieniądzu lub odpowiednim ekwiwalencie wartość przedmiotu wyceny dla konkretnego inwestora (właściciela), przy szacowaniu której uwzględnia się jego indywidualne wymagania i oczekiwania odnośnie przedmiotu wyceny. Godziwa wartość rynkowa w odróżnieniu od wartości inwestycyjnej, jest odpersonifikowana i bezstronna. Podobnie definiowana jest też wartość indywidualna (ang. individual value), która to uwzględnia specyficzne (indywidualne) oczekiwania lub założenia charakterystyczne tylko dla wybranego podmiotu, zainteresowanego wyceną danego składnika aktywów.
Wartość wewnętrzna (ang. Intrinsic Value) - to wyrażona w pieniądzu lub odpowiednim ekwiwalencie wartość przedmiotu wyceny, która nie jest oszacowana w związku z konkretną transakcją, nie bierze pod uwagę, kim jest zleceniodawca i odbiorca wyceny, a opiera się na wszystkich informacjach nt. przedmiotu wyceny oraz czynnikach zewnętrznych mających wpływ na jego obecną i przyszłą sytuację ekonomiczno-finansową.
Wymienione powyżej rodzaje (albo standardy) wartości są wymienione w standardzie dot. ogólnych zasad wycen przedsiębiorstw, opracowanym przez PFSRM, do pobrania tu (click)
Utworzono: 12/06/2019 - 12:51
