Niewątpliwie pandemia COVID-19 będzie miała olbrzymi wpływ na gospodarkę oraz rynek nieruchomości. Jednakże, na pytanie, jaki to będzie wpływ (albo jak mocno wszyscy ucierpimy) odpowiedzieć wprost jest niezwykle trudno. Media branżowe zalewane są analizami oraz opiniami ekspertów, inaczej przedstawicieli deweloperów, firm budowlanych, biur pośrednictwa oraz instytucji branżowych, w których zderzają się rozmaite argumenty. Paradoksalnie, każdy z osobna, brzmi w sposób racjonalny i wyważony, wspólnie zaś powodują u czytelnika jeszcze większą dezinformację. Aktualnie rządy wdrażają kolejne etapy stopniowego stopniowe rozmrażania gospodarki – od początku maja mamy na nowo otwarte galerie handlowe, powoli rusza gastronomia oraz hotelarstwo. „Twarde” zamknięcie gospodarki trwało więc około półtora miesiąca. Czy to wystarczająco długo, aby istotnie uderzyć w rynek nieruchomości? Najgorsze jest za nami, czy dopiero wkraczamy w kryzys? Dla potencjalnych nabywców oraz inwestorów na rynku mieszkaniowym najważniejsze są prognozy co do kształtowania się poziomu cen.
Przed epidemią rynek nieruchomości w Polsce był rozgrzany do czerwoności, ponieważ:
- bardzo niskie stopy procentowe oraz takie kredyty hipoteczne stymulowały popyt podstawowy (zakup mieszkań w celu realizacji potrzeb bytowych),
- wieloletni wzrost zamożności obywateli – obiektywnie stać nas na wiele więcej niż dekadę temu,
- brak innych opcji inwestycyjnych nie obciążonych nadmiernym poziomem ryzyka – trzymanie kapitału na lokatach czy w obligacjach jeszcze nigdy nie było aż tak nieopłacalne,
- wysoka rentowność najmu, w tym najmu krótkoterminowego w dużych miastach, dodatkowo stymulowała popyt inwestycyjny,
- dodatkowo rynek „podgrzewał” popyt spekulacyjny - flipping mieszkaniowy stał się sposobem na biznes dla wielu osób.
Pandemia w jednej chwili sprawiła, że deweloperzy musieli zamknąć biura sprzedaży, potencjalni nabywcy wstrzymali się z finalizowanie transakcji, wynajmujący z powodu pogorszenia sytuacji finansowej zaczęli rezygnować z najmu, majem krótkoterminowe całkowicie się zatrzymał, banki musiały zaostrzyć kryteria kredytowe. Cały ruch zamarł.
Pozwoliłem sobie dokonać krótkiego przegląd opinii znalezionych w sieci oraz zebrać w jednym miejscu argumenty „pro optymizm – ceny będą rosnąć” i „pro pesymizm – będzie miała miejsce przecena i spora korekta cen w dół”.
Argumenty „pro optymizm”:
Jednym z poruszanych argumentów przemawiających za tym, że branża mieszkaniowa wyjdzie obronną ręką z kryzysu, jest deklaracja wielu firm deweloperskich o wstrzymaniu się z realizacją planowanych inwestycji lub ich kolejnych etapów, co istotnie zmniejszy podaż w bliskiej przyszłości. Tym samym, przy znacznie mniejszej podaży, popyt może ulec jedynie czasowemu zahamowaniu.
Z powodu wysokich cen oraz problemów z dostępnością materiałów, ziemi, robocizny raczej nie należy spodziewać się istotnych spadków cen mieszkań, zwłaszcza tych położonych w dobrych lokalizacjach oraz w segmencie premium.
Alternatywy do inwestowania w nieruchomości nadal nie przedstawiają się zbyt ciekawie, zwłaszcza biorąc pod uwagę wysoką inflację (ponad 4 proc.). Inwestowanie w akcje, fundusze, obligacje jest dziś pozbawione sensu, a oprocentowanie lokat jest znikome. Inwestowanie w nieruchomości, zwłaszcza mieszkaniowe, nadal jest atrakcyjną formą lokowania kapitału, szczególnie w czasach kryzysu.
W Polsce nadal istnieje realny niedobór mieszkań w porównaniu do innych krajów.
Decyzje Rady Polityki Pieniężnej, po których podstawowa stopa procentowa NBP została obniżona aż do 0,5 proc., a więc o cały punkt procentowy. Przełoży się to na wzrost zdolności kredytowej osób, które starają się o finansowanie. Rekordowo niskie stopy będą z całą pewnością stymulować popyt i mogą w znacznym stopniu zniwelować skutki spowolnienia.
Nie bez znaczenia są też pierwsze doniesienia z gospodarek azjatyckich, które sygnalizują prawdopodobieństwo dynamicznego odbicia po zniesieniu ograniczeń wynikających z pandemii i kwarantanny.
Argumenty „pro pesymizm”:
Skutki obecnej pandemii i zamrożenia gospodarki będą widoczne we wszystkich sektorach co przełoży się na szeroką obniżkę dochodów pracujących, spadek liczby transakcji oraz ogólny klimat niepewności na rynku, co musi w efekcie doprowadzić do istotnej korekty cenowej na rynku nieruchomości.
Wiodące biura pośrednictwa wskazują na olbrzymi spadek zainteresowania zakupem mieszkań i jeśli na początku mogło to być spowodowane sztucznym ograniczeniem popytu z powodu epidemii, to taki stan rzeczy może się utrzymać. Badania ankietowe wskazują również na to, że blisko 80 proc. zainteresowanych zakupem mieszkań podtrzymuje swoją decyzję o zakupie, dopuszczając myśl, iż transakcja może przesunąć się w czasie lub zakup będzie dotyczył innego mieszkania niż pierwotnie zakładano, tj. mniejszego i tańszego.
Obecna sytuacja stwarza też oczekiwania co do spadków cen nieruchomości (pomimo solennych zapewnień deweloperów, że to nie nastąpi) wśród potencjalnie zainteresowanych nabywców, którzy będą się wstrzymywać z realizacją własnych zamierzeń. W konsekwencji będzie to powodować presje na obniżkę cena na sprzedających. Nabywcy mieszkań w ogólnym klimacie niepewności będą negatywnie oceniać własne perspektywy, nawet jeśli nie będzie to uwarunkowane rzeczywistym i trwałym pogorszeniem się ich sytuacji ekonomiczno-finansowej.
Załamanie się rynku najmu krótkoterminowego (który z dnia na dzień przestał istnieć) istotnie ograniczy popyt inwestycyjny. Na razie nic nie wskazuje na to, aby ta branża miała się szybko odbić: imprezy masowe będą zawieszone najprawdopodobniej do końca sezonu, nadal będą obowiązywały reżimy epidemiologiczne, do tego wielka niewiadoma związana z ponownym otwarciem się granic oraz wznowieniem ruchu lotniczego. Warto tu też wspomnieć o exodusie z Polski pracowników i studentów z Ukrainy, którzy ostatnimi czasy w dużym stopniu napędzali rynek najmu krótko i długoterminowego.
Zaostrzeniu przez część banków wymogów kredytowych. Największe banki zdecydowały się podnieść minimalny wymagany wkład własny (do 30-40 proc.) oraz marże kredytowe. Dodatkowo przedsiębiorcy oraz pracownicy branż szczególnie dotkniętych kryzysem (np. turystyka) będą szczegółowo prześwietlani przy składaniu wniosków o kredyt. W tej sytuacji jest/będzie o wiele trudniej uzyskać kredyt hipoteczny niż jeszcze na początku tego roku.
Podsumowując, doświadczenie poprzedniego kryzysu sprzed dekady mówi o tym, że największe obniżki cen mieszkań miały miejsce dopiero po pewnym czasie, gdy nastąpiła kumulacja nadpodaży (udziału gotowych mieszkań w ofercie na poziomie blisko 30 proc.) nieruchomości mieszkaniowych na rynku. Ceny mieszkań poszły w dół z opóźnieniem.
Obecnie jednak rynek pod kątem cen zachowuje się dosyć stabilnie. Myślę, że na chwilę obecną na pewno możemy mówić o zahamowaniu wzrostu cen mieszkań.
Wydaje się racjonalnym stwierdzenie, że nie należy spodziewać się znacznych spadków cen w najbliższej perspektywie. Jeśli dojdzie do istotnej korekty cenowej na rynku, to w okresie późniejszym, kiedy w pełni dadzą się odczuć wszystkie skutki pandemii i czasowego zamrożenia gospodarki, zarówno te finansowe jak i psychologiczne.
Pamiętajmy o tym, że w ostatnich latach rynek nieruchomości już nie raz wszystkich zaskoczył.
Na podstawie materiałów m.in. z:
www.fxmag.pl
www.housemarket.pl
www.money.pl
www.bankier.pl
gethome.pl
Utworzono: 05/21/2020 - 14:43
